LEY DE URGENTE CONSIDERACIÓN - NUEVO RÉGIMEN DE ARRENDAMIENTOS SIN GARANTÍAS

El Capítulo II “Régimen de arrendamiento sin garantía”, de la Sección IX “Normativa sobre la emergencia en vivienda” de la LUC (Ley N° 19.889, de 09.07.2020), crea un nuevo régimen de arrendamientos, distinto del régimen legal (Decreto-Ley N° 14.219) y al régimen de libre contratación (Código Civil).

Este nuevo régimen de arrendamiento se aplica a los bienes inmuebles, sin importar su lugar de ubicación, que cumplan conjuntamente los siguientes requisitos: a) destino casa habitación, b) ausencia de garantías, c) contrato por escrito, d) se establezca en el contrato plazo, precio y la voluntad de las partes de querer regular el mismo por esta Ley.

Las partes tendrán libertad de pactar el plazo (con el límite máximo de 15 años establecido en el código civil) y el pago del precio del arriendo en moneda nacional o extranjera, unidades indexadas, o unidades reajustables, y en efectivo (art. 224 de la Ley deroga el art. 39 de la Ley 19.210 –obligación de pago del precio en dinero de arrendamientos, subarrendamientos y crédito de uso de inmuebles que supere las 40 BPC en el año civil mediante cuenta en una institución de intermediación financiera- Ley Inclusión Financiera).

Asimismo, si el contrato se inscribe en el registro, será oponible a terceros a partir de su inscripción registral y en caso de enajenación del inmueble arrendado, el adquirente deberá respetar el contrato (es decir, en caso que el contrato se encuentre inscripto en el registro, no se aplicará la cláusula de reserva de enajenación que generalmente se pacta a favor del arrendador).

Por último, modifica el procedimiento de desalojo –para los contratos de arrendamiento que se encuentren regulados por esta Ley- tanto de buenos pagadores como de malos pagadores, abreviando el procedimiento actual. Entre otros aspectos, reduce el plazo de desalojo de buenos pagadores de un año o seis meses (según se encuentre en el régimen legal o de libre contratación) a 30 días, y el plazo de malos pagadores de 20 días a 6 días. Considera en mora al arrendatario que no pague el arrendamiento dentro del plazo de tres días hábiles contados desde el día hábil siguiente al de la intimación, salvo que en el contrato de arrendamiento se hubiera pactado la mora automática (el régimen actual considera incurso en mora al arrendatario que no pague dentro de los diez días hábiles inmediatos siguientes al de la intimación, que no puede efectuarse sino diez días después de aquél que debió efectuarse el pago- art. 55 DL 14.219). El nuevo régimen prevé además que la intimación de pago podrá efectuarse por telegrama colacionado (en el régimen actual la intimación de pago debe realizarse vía judicial- Ley 16.002, art. 131).

Finalmente, no requiere que se acredite el derecho de propiedad sobre el inmueble, alcanza con presentar el contrato de arrendamiento o subarrendamiento, ni tampoco acreditar encontrase al día en el pago de cualquier tributo nacional o municipal.

Quedamos a disposición por cualquier aclaración o ampliación.

Dr. María Solari Restano

Montevideo, 15 de julio de 2020